일본 월세 vs 한국 전세, 보증금부터 계약까지 경험과 차이점 비교

“역에서 부터 몇분 걸리지?”

일본에서 그리고 한국에서 집을 구할 때 중요하게 보는 요소는 변하지 않는다. 역까지 거리다. 출퇴근 하는 생활을 하다보니 대중교통 접근성은 무시할 수 없다. 역에서 가까울수록 비싸지고 멀어질수록 저렴해 진다. 그래서 마지노선은 ‘도보로 15분 거리’로 정했다. 같은 기준점에서 출발하는 집 구하기. 이 다음부터는 두 나라간 차이가 극명해진다. 월세냐, 전세냐.

• 일본에서 10년간 월세 생활을 하며 집을 구하고 계약했던 과정을 돌아봤다.
• 한국에 돌아와 월세와 전세를 직접 계약하면서 집을 구하는 방식과 계약 절차, 초기 비용의 차이를 경험했다.
• 보증금부터 시키킨·레이킨, 전세대출까지 두 나라의 주거 제도를 실제 경험을 바탕으로 비교해 본다.

일본에서 월세 살기

일본은 매매와 월세가 일반적이다. 그래서 집을 구한다는 건 보통 월세를 의미한다. 집 찾는건 앗또호무(athome.co.jp)이나 스모(suumo.jp)같은 온라인 사이트 또는 이사 희망 지역에 있는 부동산에 직접 방문해 보는 식이다. 도심에는 편의점 만큼이나 부동산이 있다. 부동산 통 유리벽에 붙은 매물 정보 구경하는 것도 나름의 재미다. 같은 구조여도 지역마다 금액차가 상당하다.

일본 부동산 중개 브랜드, 아파만숍(アパマンショップ)을 방문 했을때 기억을 되살려본다. 방문 당일, 나를 맞이해준 담당자 이케다. 그는 사전에 외국인도 계약이 가능한 매물 정보를 준비해 두었다. 서류에 적힌 구조도나 역까지 거리, 비용 등을 확인하고 마음에 드는 물건 3개 정도 견학을 갔다.

일본은 보통 집이 비어있는 상태에서 견학(시타미:下見)을 하게 된다. 자유롭게 집을 둘러보고 사진도 찍는다. 그러다 인터넷으로 봤던 건물이 꽤 마음에 들었다. 2013년식으로 비교적 신축에 3층 건물에 방1칸, 거실과 주방, 샤워실과 건식 화장실이 딸린 1LDK. 망설일 필요가 없었다. 바로 계약 의사를 전달했다.

다시 아파만숍 사무실로 돌아가 이케다가 내어준 입주 신청서류를 작성했다. 이름, 직장정보, 수입, 긴급 연락처, 보증회사 이용 유무 등. 이 서류를 바탕으로 입주심사에 들어간다. 기간은 평균 1주일 정도. 꾸준한 수입이 있고 긴급 연락처나 보증보험 가입에 문제가 없으면 승인이 난다.

이후 이케아의 연락을 받고 다시 지점에 방문했다. 이날은 실제 계약이 이루어지는 날이다. 계약날 집주인이 오냐고? 아니다. 부동산 계약을 전문으로 하는 코디네이터가 계약서 내용을 설명해주고 문제 없으면 거기에 날인 하는 식이다. 집주인들은 보통 부동산 회사에 대부분의 권한을 위임한다. 그래서 계약서 상에서나 그 존재를 확인할 뿐 단 한번도 집주인과 마주한 적은 없었다.

이제 가장 중요한 단계가 남았다. 바로 돈이다. 일본에도 보증금이 있다. 하지만 내용은 조금 다르다. 보증금은 시키킹(敷金)이라고 한다. 여기에 추가로 사례금인 레이킹(礼金)이 붙는다. 일종의 사례금으로 집 계약 해주어서 감사하다는 의미다. 보증금은 퇴거시 돌려 받을 수 있지만 레이킹은 그렇지 않다.

보통 시키킹 1개월, 레이킹 1개월 식으로 조건이 붙는다. 월세 1개월치를 의미한다. 도합하면 월세 3개월치가 한번에 나가는 식이다. 내가 당시 계약했던 집이 월 90만원 정도였으니까 270만원을 한번에 지불해야 한다. 여기에 부동산 중개수수료(월세의 50~100%), 화재보험료, 보증회사 이용로, 열쇠 교체비 등이 추가 된다. 월세 4개월치(이 경우 360만원)이상 준비 하는게 무난하다.

모든 계약이 완료되면 입주 당일 부동산에 방문에 집 열쇠를 받으면 끝. 집이 비어있는 상태이기 때문에 열쇠만 받으면 언제든지 이사 들어갈 수 있다. 짐은 엘레베이터를 이용해 옮기는 것이 일반적이다.

계약은 2년 단위로 이루어진다. 보통은 계약 종료 3개월전에 갱신여부를 부동산 회사로 연락하게 되는데 계약서에 따라 그 시점이 빨라질 수도 늦어질 수도 있다. 나는 총 2번의 갱신을 했다. 갱신때는 갱신료로 월세 1개월치가 추가되고 물가 상승률은 감안한 임대료 상승이 뒤따른다.

퇴거시에는 사전에 퇴거일자를 통보하게 된다. 퇴거 당일에 부동산에서 직원을 파견한다. 집을 이사들어오기 전과 마찬가지로 전부 비워 두어야 한다. 계약시 작성했던 집안 상태 체크표를 기준으로 추가 손상 여부를 확인한다. 특별히 문제가 없다면 보증금을 전액 돌려주고 하자 발생한 부분이 있다면 해당 부분만큼 금액 차감 후 남은 금액을 계좌로 반환해 준다.

한국에서 전(월)세 살기

일본에서 10년간 생활을 마치고 한국에 처음 돌아왔을 때는 월세부터 시작했다. 차이는 집을 구하는 과정에서 부터 느껴졌다.

텅 비어있던 집을 보던 일본과 달리 이미 세입자가 있는 집을 둘러보는게 적잖은 충격이었다. 깔끔하게 정리된 집이 있는가 하면 어수선하고 빨래가 그대로 널려 있는 경우도 있었다. 왠지 사진 찍기도 미안하고… 그래서 집을 몇군데 둘러보고 나오면 기억이 가물가물해 졌다.

그리고 계약 과정도 많이 달랐다. 일단 집주인과 계약서를 작성할 날짜를 맞추어야 했다. 보증금의 10%를 계약금으로 걸고, 계약서를 쓰고 나서는 주민센터에 가서 확정일자를 받고. 모든 절차가 낯설었지만 큰 어려움은 없었다.

진짜 난관은 전셋집으로 이사를 가면서다. 보증금 규모가 달랐다. 일단 수도권 전세 보증금 단위는 기본 억단위. 전액을 자비로 충당하기 어려우니 은행의 도움을 빌릴 수 밖에 없었다.

계약서를 들고 시중 은행들을 찾아 다녔다. 국민은행, 우리은행, 농협 등등. 대부분은 은행 거래실적이 없다고 거절했다. 다행히 해외송금을 위해 사용하던 하나은행에서 신청서를 받아주었다. 대신 부동산 정책이 자주 바뀌는 탓에 신청은 입주 1달전부터 가능하다고 했다. 심사 도중 문제가 생겼을때 과연 짧은 시간안에 해결이 가능하기는 한걸까. 불안이 엄습했다.

가장 큰 난관은 소득이었다. 오랫동안 일본생활을 해왔던 터라 안정적인 소득이 있다고 입증하기 어려웠다. 무직에 가까운 상태. 이때 득을 본게 주택도시보증공사(HUG) 신혼부부 전세보증보험이다. 보증보험 심사에서 문제가 없으면 소득에 구애받지 않고 전세를 받을 수 있었다. 해외생활 이후 귀국을 준비한다면 이런 변수도 고려해야 한다.

대출 신청을 완료했다고 마냥 방심할 수도 없었다. 이사 당일 대출 실행이 반려 되는 경우도 있다는 글을 보았기 때문이다. 다행히도 오전 10시가 넘어 은행에서 대출을 실행하겠다고 연락을 주었다. 이때까지 얼마나 피가 말랐는지 모른다. 전세계약을 한 6월초부터 입주날이었던 9월 중순까지 장장 3개월이 넘는 시간동안 겪었던 스트레스가 비로서 풀리는 순간이었다.

✅ 한국 vs 일본 부동산 계약 차이

전세를 없앤다고?

어느덧 전세집 이사온지 2년이 되어간다. 이번에는 갱신 대신 이사를 택했다. 한번 겪어 본 일이기 때문에 지난번 보다는 수월하겠지 싶었는데, 왠걸 상황이 더 복잡해졌다.

정부에서 다주택, 비거주 주택 세부담 강화 하겠다고 공표하는 한편 점진적으로 전세를 줄이는 쪽으로 가닥을 잡은 모양이다. 지난 전세대출 때도 대출규제로 인해 신청서 작성시점보다 0.2% 금리가 올랐었다. 그래도 매물은 많았었다. 그런데 이번에는 전세가 거의 씨가 말랐다.

“요즘은 전세 거의 안나와요. 나왔다 하면 2~3일만에 바로 계약 끝나요.”

새로운 집을 알아보려고 연락을 한 부동산들 10곳이면 10곳 모두 같은 말을 했다. 관심 물건으로 저장 했던 곳들이 며칠사이에 계약 된걸 보니 전혀 허풍이 아니었다. 전세비용도 2년전에 비하면 평균 천 단위 이상 상승한 것 같다. 그렇지, 물건이 줄어드니 (공급이 부족하니) 비싸질 수 밖에.

그래서 혹시나 하는 마음에 월세도 함께 찾아보았다. 보증금 0억에 월 1백00만원. 말이 월세지, 보증금이 전세랑 크게 다를게 없다. 이를 반전세라고 부른다고. 전세랑 근본적 차이가 적으면서 매월 비용 부담만 늘어나는 월세를 선호하는 사람이 얼마나 될까.

은행 담당자 반응도 심상치 않다. 이사갈 집 계약을 마치고 오랜만에 하나은행을 찾았다. 서류상 문제는 없어 보이지만 정부 부동산, 대출 정책 변화를 예고 하고 있어서 심사가 이전보다 까다로워 졌다고 한다. 예전보다 소득 기준을 세심하게 보기 때문에 무(저)소득자는 불리 할 수 있다고도 전했다.

나라마다 정책이 다르니 어느게 좋다, 나쁘다 할 수 없지만 일본처럼 초기 비용부담이 적은 월세라면 얼마든지 환영이다. 매달 들어가는 고정비는 늘어나겠지만 이자도 고려하면 납득할 수 있다. 전세는 보증금을 지킬 제도를 정비하고 문제를 일으킨 임대인에 대한 법적 책임을 강화한다면 굳이 줄이려고 애쓸 필요가 있을까…?

결국 내집마련이 해답인가 보다.